2023年上半年，成都优质写字楼市场迎来4个新项目交付，合计新增办公面积29.1万平方米；其中超八成位于天府新区，包括金为创新中心、天府法务产业大厦及保利天寰广场，推动该子市场规模的快速发展。

着眼需求端，二季度净吸纳量由负转正，实现约3.7万平方米，主要是得益于业主前期在谈的需求于年中陆续落地。但由于行业调整引致的办公面积整合或退租贯穿上半年，最终净吸纳量仅录得约2万平方米，半年环比下降56.2%。此外，值得关注的是，二季度受宏观环境不确定性走强的影响，市场情绪更趋谨慎，需求逐步降温。

(相关资料图)

相应地，优质写字楼市场整体空置率较去年底上升3.6个百分点至24.4%；以价换量为市场去化的主旋律，导致平均租金仍处下行通道，跌幅为0.6%。

新增需求按行业看，TMT重回首位，占比24.4%；金融业、专业服务业紧追其后，分别占比18.8%、12.7%。

具体而言，“数实融合”发展背景之下，成都数字化与工业化加速融合发展，不仅为TMT需求增长续以动能，也令细分行业需求日趋多样。统计显示，上半年工业互联网需求占比攀升至82.1%，且其中不乏农业科技、房地产科技、数字工业设计等“数实融合”典型案例的需求落地；51.2%的TMT需求为内资企业贡献；34.9%的TMT需求落于大源。

金融业方面，其整体扩张需求较去年下半年有所放缓。其中，以保险业为代表的传统金融仍占主导地位，贡献金融业1,000平方米及以上大面积需求的74.1%。专业服务业重返需求前三位，占比12.7%，其中律所贡献大面积需求，且展现出对独栋及乙级楼等物业趋强的青睐。

从企业的办公策略来看，“降本增效”将是未来一段时间内企业进行扩张时的关键考量。据《2023年中国办公楼租户调查》结果，近九成川内受访企业表示，未来三年房地产租金支出的增速将不高于整体运营成本的增速；出于对经济和业务不确定性的考量，亦有逾1/4的租户希望业主提供装修房作为提升其租赁策略灵活性的选项之一，这一比例在中小租户和业务弹性较高的科技互联网租户中更高。

目前成都写字楼市场的发展趋势与企业办公策略的调整步调一致，并驱动一二级租赁市场呈现发展新格局。在CBRE监测的单一业权甲级写字楼中，近七成楼宇可提供“拎包入驻”产品，其中业主自营和第三方办公服务运营商占比各半。

不同于过往，一级租赁市场的楼宇业主也纷纷入局，将部分符合条件的遗留装修房源试水，或利用长期难以出租的零散面积推出精装房源及定制装修服务。二级租赁市场方面，第三方办公服务运营商加速迭代，新一轮扩张的品牌在地化强、灵活性高，不再侧重于品牌输出、社群氛围，而是更聚焦于对企业办公的前置成本节省。

毋庸置疑，上述发展新格局能精准对接企业当下的办公需求，从而加速写字楼市场去化，但业主仍需综合考量短期去化与长期运营之间的平衡，特别是在租户结构、租约管理及价格体系管理等方面，以评估精装产品的推出量和与楼宇整体的适配性。

展望2023年下半年，市场预计迎来约48万平方米的新增供应；其中78.3%位于天府新区，新增供应的持续放量将进一步加剧该子市场的去化压力。

2023年上半年，天府和悦广场开业，一二期合计商业面积约25万平方米；其作为天府新区最大的购物中心，推动该区域的商业规模快速发展。着眼需求端，餐饮、旅游引领消费复苏，1-5月成都社会消费品零售总额增速由负转正至9%；上半年成都旅客吞吐量同比增长118%，创历史同期新高，居全国第三。然而，以服饰、教培等为代表的品牌持续迭代，导致新增需求的活跃度未达预期，或个别连锁品牌闭店退租；此外，多个购物中心借势调改，主动腾退租户重新定位招商，项目空置率大幅度上升，拖累市场吸纳。因此，上半年市场净吸纳量仅录得约2万平方米，整体空置率较去年底上升1.9个百分点至11.6%。平均租金持续下跌，但跌幅逐季收窄，其中次级、近郊商圈最为明显。

新增需求按业态看，餐饮、体验表现亮眼，需求占比较去年下半年分别增长6.5、4.0个百分点到38.4%、16.4%；零售及主力店业态的需求占比分别为43.0%及2.2%，较去年下半年分别收缩9.3、1.2个百分点。

消费者愈发注重个性化与体验感，驱动零售品牌深挖细分圈层，聚焦垂直品类，提供更针对性的产品和服务。上半年，专业运动、设计师及细分潮流等专注于垂直品类的品牌拓店积极，如Jil Sander、Basement FG、short sentence、HONMA、Salomon、Stone Island等。同时，奢侈品牌也针对VIC贵宾圈层设立沙龙店，定向提供尊享服务，如Chanel Salons Prives。布局方面，零售品牌积极加码次级、近郊商圈，特别是珠宝配饰、美妆护肤、时尚服饰等品类。

餐饮品牌活跃度攀升，成业主回填空置面积的主力军，刚需和体验为纲。特别是非核心商圈或个别空置率较高的购物中心，业主对餐饮业态的准入门槛进一步降低。快餐、简餐需求活跃，购物中心也纷纷设立“小餐饮街区”聚集烟火与客流，如IFS、万象城等。此外，更惬意、松弛的氛围，叠加精致的餐食令市场掀起Bistro风潮，成为年轻人的新聚场，如Alimentari Grande等。

体验业态方面，“解压松弛”新业态受热捧。随着消费者愈发追求反焦虑、松弛感、释放的生活态度，包括格斗、射箭、Live house、KTV、宠物互动等品类于上半年积极拓店，营造平衡工作与生活的第三空间，如KEZEE Channel、Topgolf等。

有鉴于此，消费者新画像得以呈现：个性化、圈层、松弛、刚性、户外、场景、解压。

愈发细分及强体验的消费需求亦推动非标商业快速发展，2023年22个非标商业将为市场带来约92万平方米的新增供应，首次超过购物中心的供应量。按物业形态来看，开放街区、公园街区为主导，分别占比34.1%、25.4%；按定位来看，超半数非标物业为满足“十五分钟生活圈”消费的邻里/社区中心，超两成为社交中心。其中，8个项目已于上半年开业，包括麓坊中心B馆、祠堂街艺术社区、白塔公园、文殊坊二期等。

新晋非标物业所呈现的消费内容不断升级，特别是零售业态的占比显著加大，甚至包括国内外服饰、香氛等品牌的西南首店。这得益于非标物业的七大比较优势，包括垂直定位、昭示性好、入驻门槛灵活、场景化强、圈层文化共鸣、运营时间弹性及个别支持定制改造。

展望2023年下半年，成都零售物业市场还将迎来约54万平方米的新增供应，皆集中在天府新区和北三环外的商业空白区域，包括备受瞩目的天府大悦城等。三季度的暑假及大运会，有望进一步推高旅游热度，刺激消费增长。存量项目的业主或将延续租户结构优化，以完成上半年开启的重新定位目标，并积极实现空置率的回填。

2023年上半年，成都仓储物流市场迎来2个高标库交付，合计新增仓储面积24.3万平方米；其中，普洛斯天府机场物流园的交付拉开天府空港物流园区的帷幕，未来该园区将依托航空枢纽提速发展，目前已吸引丰树、中外运、顺丰等头部物流开发商的进驻。

着眼需求端，作为消费主导型市场，上半年成都网络零售额稳步增长。统计数据显示，2023年1-5月，成都实现实物型网络零售额1,749.9亿元，占比四川的72.3%；京东数据显示，618期间线上消费的成交额高于平时同时长消费的140%，成都依然是整个四川消费的“领头羊”，成交额占比高达53%。得益于此，三方物流和电商在消费动能的带动下扩张明显，主导上半年需求增长，分别占比新增仓储面积的53.3%和29.8%。然而，上半年净吸纳量仅录得约11.4万平方米，原因在于租户策略和园区格局的两大变化令市场迈入调整期。截至二季度末，全市高标库整体空置率较去年底上升1.9个百分点至11.6%；平均租金维持下行趋势，但跌幅收窄至0.8%。

具体来看，首先租户策略方面。由于宏观环境的不明确性，消费持续回归理性，或优先保证基础型消费。这一趋势驱动零售商、电商等行业迈入转型调整周期，而投射到仓储市场的表现则是，租户新增需求谨慎，或通过优化、整合仓储面积以实现降本增效。

上述租户策略的转变也是引致成都物流园区格局变化的原因之一。得益于不断成熟的基建和产业氛围，以及充裕可租赁空间及性价比，青白江和龙泉园区的租赁活跃度不断攀高，积极吸引新增需求的落地、搬迁租户的迁入，上半年分别录得成交案例（按面积看）的57.6%和24.6%即为佐证。截至二季度末，青白江、龙泉园区的市场整体空置率已分别改善至6.0%、7.2%。另一方面，核心园区双流、新都因城市规划升级等因素，呈现差异化表现。

展望2023年下半年，成都仓储物流市场供应回落，约7万平方米的新增仓储面积计划交付；着眼去化端，年内市场仍将维持调整的主基调。

2023年上半年，成都投资市场共录得四笔大宗交易，总成交金额达22.4亿元。标的物方面，延续多样化趋势，涵盖酒店、综合体及办公楼等物业；买家构成方面，仍以国企、本地企业为主。

着眼供给侧，待售物业数量未见明显增加，但值得一提的是，由于宏观不确定性延续，部分核心资产的售卖意愿于季内显著提升，以进一步缓解现金流压力。从待售物业的类型来看，伴随着公募REITs市场扩容，商业地产的政策利好正在积极引领市场预期和信心回暖。投资者亦开始关注核心区位运营表现较好或具备改造升值潜力的商业及公寓项目。

从投资策略来看，不管是全国范围内还是本地市场，自用型投资需求在年内均呈上升趋势。企业自购物业一方面能满足其业务增长所衍生的办公或零售空间的扩张需求；另一方面，也使其对租金上涨或房东单方面解约所带来的风险实现有效把控。

关键词：