【大河财立方 记者 赖苏婷】5月23日，《海南自由贸易港土地管理条例》（以下简称《条例》）新闻发布会在海口召开，大河财立方记者从会上获悉，《条例》已于近期审议通过，并于今年5月1日开始施行。

广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉接受记者采访时表示，从房地产的角度看，《条例》是以民生和降成本为导向，厘清房地产和实体经济的关系，引导未来海南房地产用地回归民生诉求。

(资料图)

六方面入手

具体来看，《海南自由贸易港土地管理条例》共十章七十七条，主要内容如下：

（一）构建国土空间规划体系

《条例》设立专章对国土空间规划体系作出规定。一是确定国土空间规划的法定地位；二是构建了编、审、调、督、用的国土空间规划管理体系；三是深化“多规合一”改革，确立国土空间唯一性原则。

（二）落实最严格的耕地保护制度

一是强化主体责任；二是落实耕地占补和进出“双平衡”制度；三是多措并举，破解耕地“非粮化”难题。

（三）强化土地要素保障

一是灵活土地供应方式；二是强化重点领域要素保障；三是促进土地资源节约集约利用。

（四）推进国土空间智慧治理

一是推行全链条智慧治理，打造全省国土空间规划“一张图”；二是实施土地超市制度，破解“项目等土地”难题。

（五）破解土地管理“难题”

一是严格通过股权变相转让土地使用权管理；二是严格土地用途改变和容积率调整管理；三是探索建立宅基地有偿使用制度。

（六）细化集体经营性建设用地入市规定

《条例》在严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，细化农村集体经营性建设用地入市制度安排。一是明确入市范围、主体、方式；二是细化入市的程序、职责、后果；三是保障农村集体经济组织合法权益，助推乡村振兴。

专家解读：有助于平抑地价，导入优质房企

关于此次《条例》有不少突出亮点，专家对此进行了相关解读。

《条例》规定，可以采取弹性年期、先租后让、租让结合等方式差别化供应土地，既降低了经营主体的土地取得成本，又与企业的经营周期相结合，着力防范土地资源浪费和闲置。

李宇嘉表示：“其目的是降低市场主体的土地获取成本，将企业的经营周期相结合，防范土地资源浪费和闲置。过去工业五十年使用期、商办四十年使用期的出让方式，对于企业而言，这种拿地土地成本太高，不符合新兴产业周期较短（通常是十年、二十年）的现状。因此，弹性年期、先租后让、租让结合等规定，是降低成本、匹配供需的新兴土地供应方式。”

此外，《条例》规定，支持社会资本参与低效用地、废弃地再开发和利用，鼓励土地使用者自行开发或者合作开发，从参与主体和资金来源上为提高低效用地利用效能提供支撑。

针对上述规定，李宇嘉分析提到，海南是我国一块净土，基于未来城市形态的考虑，必须具备前瞻性，应将每一寸地的效率最大化。提出地上地下、立体综合、复合利用等方式，是新时期土地开发的集约化选择，这样做能为海南未来发展留足土地空间。

易居研究院研究总监严跃进告诉记者，《条例》提及诸多土地政策创新，比较明确地把招挂结合的购地模式进行了地位的上升。

“根据过往招拍挂的推进模式可知，在招拍挂制度中，招标的项目较为有限，挂牌项目很大程度上也会变为拍卖的模式，导致很多土地交易以拍卖的方式进行的居多，因此容易产生高地价的现象。所以通过招挂结合的方式，有助于平抑地价，这是今年土地市场上比较罕见的抑制地价炒作的政策内容。与此同时，招挂结合模式有助于导入优质房企。”严跃进说。

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